Возможно после первых же строк вы бросите читать эту статью, но мой вам совет: если вам надо оценить квартиру для продажи – обратитесь к риэлтору. Не оцените вы ее точно. И не потому, что тямы не хватит. Я с большим уважением отношусь ко всем клиентам и априори считаю, что народ у нас сейчас образованный и с продажей своей квартиры вполне может справиться и сам. Но время потеряет. А время – деньги, это уже аксиома.
В чем же главная ошибка клиента взявшегося самостоятельно оценить свою квартиру для продажи?
Поясню немного суть вопроса. Как известно при оценке существуют три основных метода. Это сравнительный метод, затратный и доходный. При намерении оценить именно квартиру, а не дом, например или коммерческую недвижимость используют обычно сравнительный метод.
Из названия понятно, что ваша квартира сравнивается с другой? По каким критериям? И с какой другой?
Ответ на первый вопрос можно найти в различных СМИ или пошурупить мозгами и самому составить вот такой небольшой список:
- количество комнат – одно-, двух-, трехкомнатная;
- местоположение – в каком районе находится квартира-центр, спальные районы;
- тип фонда – старый, сталинка, хрущевка, брежневка, улучшенка; Кстати, подробная характеристика каждого фонда дана вот в этой статье.
- материал постройки дома – кирпич, панель, монолит;
- этаж – первый, последний, средний;
- планировка – комнаты смежные, раздельные; (вот здесь серия статей по планировкам квартир)
- наличие/отсутствие балкона или лоджии;
- состояние квартиры – под ремонт, хорошее, евроремонт;
- инфраструктура. Здесь могут быть как положительные моменты, например, это наличие школы и садика в пределах квартала, то есть не переходя дорогу, магазины, остановки транспорта. Бывают отрицательные моменты, например, окна выходят на шумную магистраль или рядом завод какой-нибудь по переработке химически отходов.
Это основной список параметров, на которые вы можете ориентироваться, если решили оценить свою квартиру для продажи самостоятельно.
Теперь второй вопрос – с чем сравнивать будем?
И вот здесь большинство клиентов делают главную ошибку. Обращаются к тем же средствам массовой информации, ищут по котировкам похожие варианты и оценивают свою квартиру в соответствии с этими цифрами. А потом долго ждут продажи. Дело в том, что сравнивать надо не с теми вариантами, которые продаются, а теми, что были ПРОДАНЫ или находятся на задатке в ближайшие недели две. А этой информации в открытых источниках нет. Только риэлтор может сказать вам, по какой цене аналогичные квартиры ПРОДАЮТСЯ.
У моего менеджера есть присказка:
- квартира стоит ровно столько сколько за нее дает покупатель.
Это самый лучший индикатор.
Не верят. Говорят, что сами знают, что сосед вчера продал за пять миллионов. И теряют время.
Вот просто наболело. Только что работала с клиентом два с половиной месяца, прежде чем он понял, что цена, заявленная им, скажем так, слегка завышена. А ведь те три миллиона, которые ему давали 2,5 месяца назад, а он упирался и кричал:
- три двести и не копейкой меньше,
были тремя миллионами, а сейчас это чуточку меньше – про инфляцию тоже ведь все знают. Да?
Даже при самом плохом раскладе на срочном вкладе в банке с трех миллионов за два с половиной месяца можно поиметь тысяч двадцать – тридцать. Лучше бы мне эти деньги отдал. За грамотную консультацию.
Успехов!
Хотите узнавать новости первыми? Подпишитесь на RSS.
Спасибо, что добавили эту статью в
Хотите новостей? Подпишитесь на RSS.
Наталья, здравствуйте) А насколько сильно у вас в городе на цену влияет тип фонда, и в какую сторону? Просто недавно столкнулась и была очень удивлена: в одном из городов Подмосковья однушка в кирпично-монолитной новостройке (2 года, как сдана, с коммуникациями все ок) со свободной планировкой (45 м2) стоит ровно столько же, сколько 33-метровая однушка в старом панельном доме. Разве так бывает?! Не понимаю, за счет чего продается старый фонд в таком случае… У Вас в городе такая же ситуация, или все же старый фонд дешевле при таком серьезном различии в метраже и качестве жилья?
Здравствуйте, Елена. А однушка в старом панельном доме где находится?
Если брать Ростов, то на сегодняшний день соотношение цен примерно такое:
– однокомнатная 33 кв.м. в пятиэтажной панельке в центре – от 2100 – 2200 т.р
– однокомнатная в спальном районе в доме 80-годов постройки – от 2200 т.р.
Это я называю нижний порог цен. Состояние при этом на тройку с минусом.
Новостройка также от 2200 – 2300.
То есть цены вполне сопоставимые.
Старый фонд и хрущевки продаются именно из-за своего местоположения. Есть круг покупателей для которых жизни дальше ул. Красноармейской (одна из центральных улиц Ростова) просто нет.
Центр и только центр. Поэтому случись размен или наоборот улучшение готовы брать не только хрущи но и дома дореволюционной постройки лишь бы в центре.
Рад являться раздражителем на новые статьи
Очень полезный блог коллега! 
А если рынок на подъеме? Можно поставить цену побольше а потом торговаться.
Тоже очень распространенная ошибка продавцов. Никто ж Вам в голову не залезет – насколько Вы готовы торговаться.
На суммах в пределах 2 – 3 млн. рублей покупатели даже не хотят идти смотреть квартиры, например, за 3200000, если у них всего 3000000, вполне резонно говоря – ну кто это нам 200 штук уступит.
А ты потом с сожалением обнаруживаешь, что это квартира именно за 3 млн. и продалась, только спустя время.
Торговаться не умеют
Конечно же, вы можете самостоятельно попробовать оценить вашу собственность. Для этого надо будет проанализировать газеты и журналы, специализирующиеся на продаже недвижимости. Также необходимо будет просмотреть большое количество интернет сайтов риэлтерских агентств и агентств недвижимости. Но это все равно будет приблизительная оценка, так как сложно самому объективно оценить свою квартиру, дом или дачный участок. Свое всегда кажется лучше, а соответственно дороже, но не всегда это объективно.