Уплата налога при продаже квартиры

Уплата налога при продаже квартиры

Уплата налога при продаже квартиры

Продажа квартиры облагается налогом. В каком случае?

Довольно таки часто перед продавцами становится вопрос об уплате налога при продаже квартиры. Практически все слышали о том, что продажа квартиры облагается налогом. Но нет четкого понимания, кто должен уплачивать этот налог и какова сумма налога при продаже квартиры. Попробую эти моменты разъяснить.

 

ВНИМАНИЕ! В НК РФ внесены изменения. Читайте эту статью… 
Первый вопрос. В каких случаях продажа квартиры облагается налогом? А также продажа жилого дома, комнаты, жилого помещения, дачи или земельного участка. На всякий случай дам ссылочку на статью 217 п.17.1 Налогового кодекса РФ, но вкратце основных моментов два:

 

  • если указанное имущество находится в собственности гражданина более трех лет, то его продажа налогом не облагается. То есть смотрим на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права на имущество и, если три года уже есть, все, не заморачиваемся.
  • этот самый гражданин, который собрался имущество продавать, должен быть налоговым резидентом России. А то я однажды чуть не промухала – собственник оказался гражданином Украины, а это уже будет другая история.

 

Второй вопрос. С какого момента исчисляются три года?

 

  • Если Свидетельство о госрегистрации получено на основании договора купли – продажи, дарения, мены или на основании приватизации, то три года исчисляется со дня выдачи Свидетельства.
  • Если имущество получено по наследству, то дата исчисляется со дня открытия наследства.
  • Если вы выплачивали пай за кооперативную квартиру, то трехгодичный срок исчисляется с момента выплаты этого самого пая.

 

 

Правда в случае наследства и кооператива я бы посоветовала сходить в налоговую и проконсультироваться, хотя бы просто для того, чтобы себя обозначить. Как правило, регистрирующие органы смотрят только на дату выдачи документа, но не вникают, на каком основании собственность возникла. Поэтому не исключено, что «письмо счастья» вам придет и налоговую посетить-таки придется.
Таким образом, уплате налога подлежит сумма, полученная от продажи квартиры (комнаты, жилого дома, участка, жилого помещения), если указанное имущество находится в собственности менее трех лет.

 

Сумма налога при продаже квартиры

Третий вопрос. Какова эта самая сумма налога, которая подлежит уплате при продаже?
Как и другой подоходный налог это 13% от полученного дохода. У меня были клиенты, которые, продавая квартиру за два миллиона рублей, готовились заплатить налог в размере 260 000 тысяч рублей. На первый взгляд, они были правы – 13% от 2 млн. как раз и есть сумма равная 260 т.р. Но столько денег платить, конечно же, не надо. Потому как существует понятие налогового вычета.

 

Что нам говорит НК РФ, ст.220 п.1
— при определении размера налоговой базы налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.

 

Если вернуться к вышеприведенному примеру, то сумма налога с продажи квартиры составит: 2000000 – 1000000 = 1000000*13%= 130 000 руб., то есть вдвое меньше, уже хорошо.
Читаем Налоговый Кодекс дальше:
— вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, …, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов…
Что это значит? Возвращаемся к нашему примеру. Допустим, продаем квартиру за 2 млн. Можем воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. А можем заглянуть в документы или сами вспомнить, что покупали то мы эту квартиру за 1.5 млн. и в таком случае можем уменьшить налогооблагаемую базу на эти самые 1500000 рулей: 2000000 – 1500000=500000*13%=65000. О, уже в четыре раза меньше. Красота!
Смех смехом, но про этот момент знает очень мало клиентов.
Еще меньше клиентов знают о том, в фактические расходы могут быть включены:

 

  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты,…, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. Правда, это только в том случае, если вы покупали новостройку без отделки.

Образно говоря, если вы приобретали стройвариант на сумму 1500000, потратили на ремонт 500 000(что можете подтвердить чеками), то, в случае продажи квартиры за 2000000 рублей, налог платить не будете. А если на ремонт потрачено более 500 т.р., то государство вам еще и должно останется. Шутка!
Что касается приобретения не квартиры, жилого дома не оконченного строительством, то в расходы можно будет включить еще, например, расходы по подключению к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Успехов!

Еще статьи по теме:

— Продаем квартиру ипотечному клиенту. Налог

— Возвращение подоходного налога при покупке квартиры

— Налоговый вычет при покупке недвижимости

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 24
  1. Женя

    Подскажите пожалуйста, как исчисляется налог, если собственников квартиры несколько и владеют менее трех лет (только приватизировали) ?

  2. Наталья Игоревна (автор)

    Этот вопрос возникает постоянно, поэтому чуть не каждую неделю дергаем налоговую на предмет — не изменилось ли чего?
    На сегодняшний момент (август 2012) ситуация такова, что налог платится с объекта.
    То есть, если квартира в собственности менее трех лет и продается за 3 млн., то, применив стандартный налоговый вычет в один миллион рублей, получаем налогооблагаемую базу в 2 млн. рублей и , соответственно, сумму к выплате 260 000 рублей. Если собственников двое, то каждый из них будет должен заплатить по 130 000 рублей налога.

  3. Евгения

    А как же разъяснения ИФНС по данному вопросу? Письмо ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц
    Дата публикации: 02.11.2012. Там как раз говорится совершенно обратное!

  4. Наталья Игоревна (автор)

    Евгения, большое спасибо за такое важное замечание.
    После публикации упомянутого письма мы звонили в налоговую, так как этот вопрос волнует многих наших продавцов.
    В налоговой ответили примерно следующее:
    — Ничего не знаем. До нас еще не дошло, берем с объекта, а не с человека.
    С одной стороны — да, разясняющее письмо есть и в соответствии с ним, налог должен браться с человека.
    С другой стороны, на практике, налоговая скореее всего предъявит иск.
    Суд не нужен никому, ни риэлторам, ни клиентам.
    Даже если будет принято решение в пользу продавца (как показывает практика не все так однозначно) — а потерянное время и нервы?

  5. Олеся

    Здравствуйте….А подскажите пожалуйста, если квартира продана за 360 000 рублей, надо ли платить налог от продажи?

  6. Наталья Игоревна (автор)

    Олеся, платить налоги нужно всегда :). Но Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом при соблюдении ряда условий. Квартира в РФ, собственник — гражданин РФ, в текущем году налоговый вычет не использовали.
    С уважением, Наталья Игоревна.

  7. Андрей

    Добрый день моя бабушка гражданка Украины хочет продать дом в Россий получила в наследство 1999г ..Продаёт за 800.000 рублей. Будит ли плотить налог и какой?

  8. Наталья Игоревна (автор)

    Андрей, Ваша бабушка должна будет заплатить налог 30% от суммы указанной в договоре купли-продажи.

  9. Андрей

    Наталья Игоревна а если она там проживала почти всегда только каждый 3 месяца ездила на пару дней домой?

    Я так понял на гражданина другой страны с 1 млн ,налог снимают?

    А можно сделать тогда договор дарения тогда налог будет меньше?

  10. Наталья Игоревна (автор)

    Андрей, можно оформить договором дарения, тогда налог будет платить одаряемый. Налог этот будет существенно меньше, чем 30%. Конечно, Ваша бабушка может этот налог взять на себя (просто передать покупателю соответствующую сумму наличкой). Но найти покупателя в таком случае будет намного сложнее. Я лично всегда категорически против оформления дарением.

  11. Вячеслав

    Здравствуйте.
    Есть квартира, которую хочу продать. Была приватизирована в 90х годах, до того, как появились Свидетельства о госрегистрации. Спохватились об этом только сейчас.
    Как будут считаться 3 года: с момента выдачи документа о приватизиции или с момента выдачи Свидетельства о госрегистрации?

  12. Наталья Игоревна (автор)

    Вячеслав. На договоре о приватизации у Вас должен быть штампик БТИ. Если такой штампик есть, то 3 года считаются с момента выдачи договора о приватизации. В 1999 году был момент, когда люди квартиру приватизировали, но сдать на регистрацию не успели (или просто по незнанию). Так и живут некоторые по сей день. В этом нет ничего страшного, зарегистрировать право и получить Свидетельство они могут и сейчас, но 3 года будут считаться от «сейчас».

  13. Вячеслав

    Огромное спасибо, Наталья Игоревна. Можно еще вдогонку вопрос.
    На сайте Росреестра написано:
    «При подаче документов на государственную регистрацию прав на здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, в случае если в отношении такого объекта недвижимости органом технической инвентаризации (БТИ) осуществлен государственный технический учет, предоставление кадастрового паспорта является необязательным.»
    Т.е. если у меня есть штамп БТИ на договоре о приватизации, то мне для получения свидетельства о госрегистрации нужно сдать только копию общегражданского паспорта и договор о приватизации, а техпаспорт и кадастровый паспорт не нужно. Я правильно понял?

  14. Наталья Игоревна (автор)

    Вячеслав. У нас с 2005 года обязательна постановка объекта на кадастровый учет. А оно одно из другого вытекает. В принципе ситуация когда объект на учете стоит, но кадастрового паспорта нет, возможна, но такое бывает редко. В основном это касается новостроек, которые были сданы в 2005 — 2006 годах, когда застройщик подавал документы на дом целиком, а отдельный собственник потом не шел за кадастровым. Но в Вашем случае, насколько я поняла, на кадастровый учет становиться надо, а паспорт Вам просто автоматически выдадут.

  15. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос читателя из Горячего Ключа, Краснодарский край:
    «При продаже квартиры с какого момента считается срок 3 года?, тк акт передачи мы получили 30 января 2013г а свидетельство 07мая2013гюквартира куплена с договором долевого участия»

    Ответ. 3 года считаются с даты получения Свидетельства о госрегистрации права.

  16. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из города Выборг, Ленинградской области:
    Здравствуйте! Стоимость квартиры 1 млн. рублей, в собственности она с сентября месяца этого года, облагается ли она налогом? Имущество получено по наследству.

    Ответ. Облагается. Можно воспользоваться налоговым вычетом, если собственник налоговый резидент РФ и, если до этого налоговым вычетом не пользовался.

  17. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г.Улан-Удэ, республика Бурятия:
    «Я пенсионер, являюсь ветераном труда и тыла, а также вдовой ветерана ВОВ и , намерена продать свою квартиру, которая в собственности менее 3 лет. Должна ли я оплатить налог с продажи недвижимости или имею льготы?»

    Ответ. Вам с этим вопросом лучше всего посетить налоговую по месту жительства. Вы не поверите насколько разные мы получаем ответы из налоговых одного города, но разных районов.

  18. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г.Челябинск:
    «Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста, такая ситуация. Я собираюсь продать квартиру своему отцу, собственником которой я являюсь меньше 3х лет. Квартира мне досталась от бабушки по дарственной. Должна ли я буду платить налог от продажи этой квартиры?Заранее спасибо!»

    Ответ. Да, налог платить будете. При определенных условиях можете воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн.руб.

  19. Наталья Игоревна (автор)

    Махачкала, Республика Дагестан спрашивает:
    «Продаем квартиру по военной ипотеке бабушка только 8 месяцев как стала собственницой этой квартиры после смерти дедушки должны ли мы выплатить налоговый вычет 13 процентов с выручки??? Сумма сделки превышает 1000000 рублей»

    Ответ. Ох, ну и каша у Вас в голове! Да. Заплатите 13% с суммы превышающей 1 млн. руб. Да еще надо проконсультироваться в налоговой. А ну как изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г (ст 217.1 НК РФ) будут касаться всех квартир, а не только приобретенных после 01.01.2016 года.

  20. Наталья Игоревна (автор)

    Г. Бобруйск, Беларусь спрашивает:
    «Уплата налога при продаже квартиры не резидентом РФ ( собственник белорус).»

    Ответ. 30% от стоимости в договоре.

  21. Наталья Игоревна (автор)

    Г.Тюмень спрашивает:
    «Добрый день! Вопрос: Мне подарили квартиру, в собственности менее трех лет, как я могу избежать уплаты налога, законным способом или при небольшой хитрости? Какие я Могу оформить документы с покупателем и дождаться истечения трех лет?»

    Ответ. Законных способов уклонения от уплаты налога нет.
    Более того, если квартиру Вам подарили после 1 января 2016 года, платить налог придется с суммы 0.7 умножить на кадастровую стоимость.

  22. Алексей

    Добрый день! Стал владельцем квартиры, точнее пая в 2012 году, дом не достроен до сих пор (долгострой), но это не важно. в 2016 году пай продал, нужно ли мне уплачивать налог с этого пая, сумма более 2 млн?

  23. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Алексей. Насколько я понимаю, нет. Но письмо из налоговой, вероятно, придет. Предоставите им копии договоров.

  24. Наталья Игоревна (автор)

    Борисоглебск, Воронежская область, Россия:
    «Здравствуйте вопрос продал квартиру в 2016 за 1 900 000, которую мне подарили в 2011, а в 2015 сделал в ней перепланировку, свидетельство получил новое 2015 года, в налоговой говорят, что все равно придётся платить налог с 900 000, так как изменился кадастровый номер и квадратные метры. Где справедливость?»

    Ответ. Справедливость — в законе. Наймите юриста, специализирующегося на налоговом праве и отстаивайте свои права.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.