Сервитут. Раскрываю понятие и какие бывают виды. Порядок установления и прекращения

Сервитут. Раскрываю понятие и какие бывают виды. Порядок установления и прекращения

Понятие сервитута, виды, порядок установления и прекращения

Даже при беглом взгляде на карту Ростова-на-Дону понятно, что частный сектор занимает большую часть города. Плюс прилегающие сады, которые активно заселяются народом. А посему все юридически значимые процедуры, касающиеся земельных отношений, не теряют свою актуальность. Сегодня я расскажу про сервитут – понятие, виды, порядок установления и прекращения.

 

Понятие сервитута

Говоря простым языком это понятие означает, что любой гражданин или юридическое лицо, а также государство имеет право, которое ограничено законом, пользоваться чужим объектом имущества не нарушая права владельца земельного участка.

Приведу пример, иллюстрирующий ситуацию, с которой довольно часто сталкиваюсь в своей практике.

Стандартный участок в 6 соток, 20×30, изначально принадлежащий одной семье. На участке дом, летняя кухня, могут быть еще какие-либо сарайчики и хозпостройки. Время идет, дети подрастают, им хочется жить отдельно. Начинается дележка участка. Делят чаще всего следующим образом

Пример 1

Так получается максимально честно. У старого дома есть въезд и участок порядка 3 соток. Новый участок получается также около 3 соток с въездом и возможностью построить в широкой части новый дом. Кстати, на сленге риэлторов такой формы участок называется «флажок».

Две семьи, родители и дети, живут в согласии и пользуются летней кухней и сарайчиками совместно. Участок поделен формально, зачастую даже забор хозяева не ставят. И вот, некоторое время спустя, возникает необходимость один из участков продать. Ситуации бывают разные – родителям становится тяжело следить за домом, и они готовы поменяться на квартиру, у детей уже свои дети и им надо расширятся. Не суть важно. Суть в том, что один из участков, допустим Б, надо продать. Причем продать до 2017 года можно было долю, как недвижимости, так и земли. Без межевания, без определения порядка пользования. И в конечном итоге складывалась такая ситуация, что на участке А и на участке Б стали жить совершенно посторонние люди. А новые собственники участка Б продолжают пользоваться летней кухней. И вот в какой-то момент хозяева участка А заявляют:

— А, что это вы на нашу кухню ходите?

А кухня-то как раз в долевой собственности получается, а вот для того, чтобы в нее попасть надо действительно пройти по кусочку чужой территории.

Дальше решение одно – сервитут. Либо мирно договорятся и оформят мировое соглашение, либо поругаются, но путь один – решение суда об установлении сервитута, либо об определении порядка пользования и соответствующая регистрация. В решении суда четко прописывается, кто по какой тропинке ходит, плюс техническая документация, где на плане все обозначено будет.

Кстати, как частный случай сервитута, это общий двор и общий въезд. Бывают такие участки, кода поделить таким образом, чтобы у каждого был свой въезд и свой кусочек двора не получается никак. И тогда составляют соглашение об определении порядка пользования. Описывается все подробно. Вот эта постройка моя, вот эта – твоя. Вот эта земля моя, а эта- твоя. А вот этим кусочком земельного участке мы пользуемся совместно, потому как мы свои машины друг за дружкой поставить можем, а, если этот кусочек пополам поделим, то ни твоя, ни моя машина не зайдут. Но это, повторюсь, случай об определении порядка пользования.

На рисунке я схематично показала, как это может быть.

Пример 2

На сайтах юридической тематики в качестве самого распространенного примера права пользования чужой собственностью приводится ситуация с прокладкой коммуникаций через земельный участок. Водопровод, газопровод – все это может проходить через земельный участок и тогда на этот самый участок накладывается сервитут, который, кстати, должен быть обязательно отражен в технической документации.

Сразу скажу, что, зачастую, бывает намного выгоднее по деньгам переложить коммуникации, чем устанавливать ограничение. Свет это столбы – их можно переставить (если это не ЛЭП). Газ, как правило, газовщики изначально проектируют по уму. Чаще всего речь идет о водопроводе. Повторюсь, что иногда хозяину участка легче договориться об обходе своего участка, так как земельный участок, случись его продавать, серьезно теряет в стоимости.

Не путайте сервитут с арендой земли. Эти два юридических понятия абсолютно разные.

Сервитут может быть установлен:

  • при взаимном соглашении сторон;
  • по решению суда;
  • при регистрации прав на недвижимое имущество.

Ограничение может быть срочным и постоянным, частным или публичным.

В Российском праве широко используется начиная с 1994 года и регламентируется ст.274 ГК РФ и ст. 23 Земельного кодекса.

 

Частный сервитут

Это договор между владельцами объекта недвижимости на процесс обременения земли, которое подтверждает права другого лица пользоваться участком или его частью.

Частный сервитут регулирует статья двадцать третья Земельного Кодекса и статьи с 274 по 277 Гражданского Кодекса. Они гласят, что владелец земельного надела может потребовать от другого его собственника ограничить права на ее пользование.

Оформить его можно только на добровольной основе. По своему желанию владелец земельного участка может позволить заинтересованному лицу им пользоваться, но при этом заключив специальное соглашение.

Помимо этого владелец земли с наложенным ограничением может потребовать его снять его по причине утраты оснований, в виду которых он был установлен.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор на такой вид сервитута сервитут оформляется исключительно в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Он считается установленным окончательно после того, как в Едином Государственном Реестре прав зарегистрировано соглашение сторон. В случае, если  установление частного сервитута на земельный надел проводилось через судебные инстанции, то регистрация сделки будет проведена через судебных приставов.

  1. При наложении частного сервитута заключается договор, в котором содержится:
  2. Информация о целях установления ограничения
  3. Основания и причины для этого
  4. Местонахождение земельных наделов
  5. Длительность действия сервитута
  6. Права и обязанности сторон
  7. Порядок пользования ограниченным правом на чужой земельный участок
  8. Заключительные положения

Публичный сервитут

Если частный сервитут регулирует отношения в основном между физическими лицами, то другой вид сервитута – публичный связан с муниципальными и государственными службами. Он накладывается в том случае, если требуется обеспечить интересы государства или местного самоуправления, без изъятия земельных участков.

Публичный сервитут устанавливается в случае необходимости:

  • обеспечения доступа к водоему и его береговой полосе;
  • ремонта коммунальных коммуникаций;
  • установки на участке знаков межевания;
  • проведения дренажных работ.

А также таких сельскохозяйственных нужд, как:

  • прогон крупного рогатого скота;
  • сенокошения.

 

Постоянный и срочный сервитут

Постоянный или бессрочный сервитут не ограничен в сроке действия. Он может существовать до тех пор, пока в нем есть необходимость.

Такой вид чаще всего накладывается при публичном сервитуте. Как пример того, что же это такое, можно привести строительство мостов или железнодорожных путей.

Срочный сервитут накладывает обременение на земельный участок на определенное время, например при сезонных сельскохозяйственных работах.

 

Порядок установления

Договор заключается в письменной форме (ст.161 статьи ГК РФ), который включает в себя:

  • адреса юридических фирм;
  • реквизиты из банка;
  • права сторон;
  • обязанности сторон;
  • цель заключения сервитута;
  • срок действия ограничения;
  • адрес участка.

 

Иногда, по желанию владельца может быть установлена соразмерная плата за участок. Это денежное вознаграждение собственнику участка, размер которого обговаривается сторонами договора.

 

Государственная регистрация

После подписания договора проводится государственная регистрация, подтверждающая установление сервитута на земельный участок в Росреестре. Регистрация занимает 5 рабочих дней.

Земельный участок, на который налагается ограничение, должен пройти процедуру межевания и поставлен на кадастровый учет, так как все его границы необходимо строго соблюдать, что бы в будущем не было проблем с соседними землевладельцами.

 

Заключение соглашения

При заключении сторонами договора важно обратить внимание на следующие детали:

  • вид обременения;
  • граница земли;
  • условия по использованию земельного участка.

Наличие этих трех пунктов гарантирует эксплуатацию земли только в тех случаях, которые были обговорены в договоре

Так же следует проверить пункт, о наличии платы за сервитут. Должны быть четко оговорены ее сроки.

 

Прекращение сервитута

В последнее время сервитут стал очень часто использоваться в юридической практике.

В соответствии с Гражданским Кодексом есть несколько основании для его прекращения:

  • владелец земли решил расторгнуть договор, так как в нем нет больше надобности и его надел используют не по назначению;
  • исчезновение участка вследствие природных катастроф;
  • публичный сервитут может быть отменен по распоряжению властей;
  • по истечении срока.

То есть причины прекращения ограничения это либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке, либо в принудительном порядке.

С юридической точки зрения проще всего оформить прекращение права пользования чужой собственностью по соглашению сторон. Иногда, это даже оговаривается при заключении договора. В этом случае не требуется подписывать никаких дополнительных бумаг и не нужно обращаться в суд.

Но иногда расторгнуть договор желает только одна сторона. В этом случае требуется обращение в суд с соответствующими фактами, доказывающими правоту истца. К доказательствам можно отнести фотографии по делу, видео, показания очевидцев.

Прекращение сервитута в принудительном порядке происходит так же через суд. Пострадавшая сторона готовит соответствующий иск в судебную инстанцию.

После того, как все формальности соблюдены, прекращение ограничения должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре. Для этого требуется предоставить:

  • решение о прекращение сервитута;
  • документ, подтверждающий окончание срока;
  • решение суда;

Бывают случаи, когда сервитут нельзя отменить. К таким, случаям относятся:

  • право прохода к прибрежной полосе;
  • территория для охоты и рыболовства;
  • объекты инженерной организации;
  • объекты транспортной инфраструктуры.

В заключение скажу пару слов о прядке продажи участков обремененных сервитутом. Право пользования чужим земельным участком не прекращается со сменой собственника этого самого участка. Как и любое другое обременение, наличие сервитута это минус к стоимости. Поэтому собственнику земли, к которому обращается сосед или юридическое лицо с предъявлением требований, пусть даже и законных, нужно постараться эти требования удовлетворить. Но не допускать установления сервитута. Подумайте, где вы можете уступить и пойти навстречу, чтобы не терять больше, если вдруг надумаете участок продавать.

 

Успехов!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.