Посмотрим, что у нас с ценами происходит

Посмотрим, что у нас с ценами происходитЗдравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор.

В сегодняшней статье хочу проанализировать состояние рынка недвижимости в Ростове-на-Дону на сегодняшний день – февраль 2015 года. На звание серьезного аналитика в сфере недвижимости я, конечно, не рассчитываю. Просто имея уже, не побоюсь этого слова, огромный практический опыт постараюсь понять, что нас ждет в ближайшее время.

В своей статье Что-то происходит, которую я написала еще в марте 2014 года, я убеждала тех, кто собрался покупать квартиру или дом, не тянуть с этим вопросом. Доллар уже тогда вел себя как-то нестабильно, и простая арифметика показывала, что чем терять деньги на падении рубля, лучше их зарабатывать на аренде. Время показало, что прогноз был верным.

Я не спорю, можно, конечно, держать деньги и в долларах. Но, на мой взгляд, это неразумно по двум причинам.

Первая. Я понимаю, что 3 млн. рублей в ноябре-декабре в одночасье превратились в 5 млн. с лишним. Но ведь также лихо все может откатиться назад. Надо хорошо разбираться в этом рынке и обладать чутьем, чтобы понимать, когда покупать, а когда продавать.

Опять же, государство у нас непредсказуемое. А ну как ограничат продажу/покупку валюты в одни руки? Что, учитывая сегодняшние напряженные отношения с Европой и Америкой, не так уж маловероятно. Установят лимит на продажу валюты в 10000 евро и то при предъявлении справки, что ты в командировку собрался и что?

А покупать у граждан вообще не будут. Что делать? На «черный» рынок идти? А там тоже не дураки – такой курс выставят, что уж лучше на растопку.

Вторая. Мое твердое убеждение – деньги должны работать. Чего мы ждем? Нарисовали себе в мечтах Версальский дворец и копим на него потихоньку? Ну-ну. Сколько копить будем?

За 800 тыс. сегодня в Ростове можно купить вполне себе приличную коммуналку и сдавать ее за 8000, а, если повезет, за 10000 рублей.

Вот, кстати, и подошли к теме статьи. Предыдущий анализ я проводила в октябре 2013 года и собственно с тех пор мало что изменилось.

Вернее немножко не так. Ничего не изменилось по состоянию на октябрь 2014 года.

Гостинки двенадцатиметровые как стоили 1500- 1700 т.р., так и стоили в октябре.

Однокомнатные в хруще – порядка 2 млн., «улучшенки» — 2300 – 2400 т.р.

Откройте эту статью – там все подробно расписано.

Сейчас, по состоянию на февраль 2015 года ситуация, конечно, изменилась. Но, как не странно, не намного.

Что произошло – всем известно. Доллар поднялся почти в 2 раза. Продавцы моментально подняли цены на свою недвижимость, причем некоторые также чуть ли не в 2 раза.  Многие поснимали свои объекты с продажи до лучших времен. Звонишь продавцу, а он отвечает: « Мы отложили продажу, звоните после Нового года».

А покупатели есть. Причем к тем, что хотели купить квартиру для проживания, добавились те, что хотели спасти свои деньги от инфляции.

Ситуация сложилась так, что к Новому году раскупили практически всё, что предлагалось на рынке по приемлемым ценам. Гостинки продали все, осталась парочка, за которые хотели порядка 2200 т.р. Двухкомнатные – «улучшенки» до 3 млн. исчезли как класс.

Наступил Новый год. Риэлторы загрустили. В декабре поработали хорошо, а что несет январь непонятно. Похоже было на то, что кто хотел купить, все купили в декабре. Деньги закончились. Ставки по ипотеке поднялись. Покупателей нет, продавцы за свои квартиры хотят в два раза больше, чем в октябре. С кем работать?

Но оказалось, что не все так плохо. Во-первых, покупатели на рынке есть. Не все сумели купить в декабре и перенесли свои заботы на январь. Во-вторых ставки по ипотеке взлетели до немыслимых высот только в мелких банках. Такие гиганты, как Сбер, ВТБ-24 и Центр-Инвест, держат ставку 15%, а  это, я думаю, наш народ не испугает. Разница между 13.5% в октябре и 15% в январе, конечно, существенная, но это не 21%, как предлагают некоторые небольшие банки. Тем более решается вопрос о снижении ставки рефинансирования Центробанком. Может, это еще немного снизит ставку по ипотеке. Тогда мы, я думаю, вернемся к прежнему потоку ипотечных клиентов.

Теперь о продавцах. Да, покупатели есть, но все они хотят купить квартиру по сентябрьско – октябрьским ценам. Никто не желает отдавать за «однушку» в панели 3 ляма. Поэтому и продавцам приходится как-то соизмерять свои аппетиты с покупательской способностью.

Пока еще трудно собирать статистику, так как с Нового года прошел всего месяц, две недели из которого надо отбросить на беспробудное пьянство беззаботные праздники.

Приведу в пример «двушки» — «улучшенки», так как занималась в январе в основном ими.

В октябре – декабре имея на руках 3 миллиона вполне себе можно было искать двухкомнатную квартиру в девятиэтажке 80-х годов постройки хоть на Северном, хоть в другом спальном районе. За 2800 т.р. – 2900 т.р.- выбор был. Сегодня, в январе, такие квартиры выставляют за 3000 т.р. – 3100 т.р., и хотя еще проскакивают варианты за мЕньшую цену, нужно очень постараться, чтобы их поймать.

В основном, двухкомнатные улучшенной планировки в спальных районах пытаются продавать за 3400 т.р. – 3500 т.р. Я даже не знаю, есть ли  у них показы. Лично у меня звонки от частных лиц идут в ценнике до 3200 т.р.

Двенадцатиметровые гостинки некоторые неразумные товарищи пытаются продавать за 2 миллиона. А тем, кому действительно надо продавать, продают их за 1750 т.р. – 1800 т.р.

Однокомнатную в центре СЖМ в доме 1979 года постройки за 2500 т.р. никто не покупает. Хотя показов много.

Повторюсь, что собирать статистику рановато. Делать какие-либо прогнозы, пожалуй, тоже.

Существует мнение, что цены на недвижимость будут падать и серьезно. Проводят аналогию с 2008 годом. Тогда тоже доллар поднялся раза в полтора, нефть просела, покупательная способность упала и все встало. Никто ничего не покупал и тем, кому надо было продать, приходилось снижать цену процентов на 30% — 40%.

Мне все-таки кажется, что сейчас ситуация несколько иная. Казалось бы, да, доллар поднялся, нефть упала. Но. Покупатели есть, звонки идут. Да, покупатели хотят купить по прежним ценам (до роста доллара), но хотят ведь. В 2008 году вообще все покупатели исчезли.

С чем это связано, я не знаю. Возможно, в 2008 рынок был просто перегрет. Любую мало-мальскую денежку люди старались вложить в недвижимость. Мало кто держал деньги в банке, все было вложено в недвижимость. Просто не было причины покупать.

Сейчас все-таки ситуация немного иная. Предыдущие 5-7 лет в недвижимость не вкладывались и, возможно, как раз наступила пора улучшить свои жилищные условия. Ипотеку стали брать намного смелее. Военные сертификаты, материнский капитал. Приток финансов есть. Поэтому покупать будут, если только продавцы не будут загибать цены.

В общем, я лично не думаю, что будет какое-то существенное проседание рынка.

А там, как, говорится, поживем – увидим.

Успехов!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.