Недвижимость 5 лет в собственности. Новый закон 2016 года

Изменения в НК РФ по срокам владения недвижимостью. Теперь 5 лет

Здравствуйте, уважаемые читатели моего блога. Вот и дождались! Давно уже ходили слухи, что срок владения недвижимостью, после истечения которого сумма, полученная от ее продажи, не будет облагаться налогом увеличится с 3 до 5 лет. Вот оно и случилось.

Вот даже не знаю, к какой рубрике отнести сегодняшнюю статью – Клиентам или Риэлторам. Информация одинаково важная для всех. Клиентам важно понимать, что с 1.01.2016 года от уплаты налога отвертеться не удастся, а риэлторам важно эту информацию до клиента правильно донести.

Напомню вкратце, о чем речь. До сего времени было так. Если Вы думаете продавать квартиру, дом или участок, любую недвижимость, то должны понимать, что обязаны уплатить налог государству в размере 13%. При этом вы можете воспользоваться налоговым вычетом, но сейчас не об этом (если интересны подробности про налоговый вычет, читайте вот эту статью).

Сейчас о том, что, если вы владеете недвижимостью определенный срок, то от уплаты этого налога освобождаетесь. Ранее, до 1 января 2016 года, этот срок составлял три года. С 1.01.2016 года — 5 лет. При этом есть исключения. Какие?

  • квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
  • квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
  • квартира получена в собственность в порядке наследования;
  • квартира получена в собственность по договору ренты.

Все время сбиваюсь на «квартиры», так как занимаюсь в основном ими, но вы должны понимать, что все эти положения касаются также домов, участков и прочего недвижимого имущества.

Так вот, для выше перечисленных случаев, срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года. Для остальных, в частности, если право собственности возникло на основании договора купли-продажи, 5 лет.

Эти положения регулируются Налоговым кодексом РФ (ч. 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2015) ( с изменениями и дополнениями вступившими в силу с 29.01.2016)
Вот ссылка на НК РФ: КонсультантПлюс

При этом тот же КонсультантПлюс отмечает, что изменения в НК касаются только недвижимости, приобретенной после 01.01.2016.

Иными словами, продавцы недвижимости могут пока расслабиться. Ну а те, кто планирует приобретать должен понимать, что расстаться со своим приобретением он сможет только через пять лет.

 

Как будет рассчитываться налог, если срок владения менее 5 лет

Или будет платить налог, причем неслабый. Так как следующий пункт статьи «НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» гласит:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Что это значит? Ранее, что греха таить, зачастую, чтобы не платить налог, занижали сумму по договору купли-продажи. Указывали в ДКП 1 млн.рублей и на остальную сумму продавец писал расписку. Причем, такая ситуация была настолько распространенной, что даже некоторые банки, выдавая ипотечный кредит, шли на занижение суммы.

Теперь этот фокус не пройдет. Наши законодатели нашли способ, как заставить наших граждан платить налог. Сумма налога теперь будет исчисляться не с суммы по договору, а с кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0.7. Можно, по-прежнему, воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн.рублей.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, не заплатят налог только те граждане, кто продает недвижимость с кадастровой стоимостью 1.5 млн. рублей и меньше.

Пример
Кадастровая стоимость объекта 2 млн. рублей. Умножаем на понижающий коэффициент 0.7, получаем 1.4 млн.руб. Пользуемся налоговым вычетом в 1 млн.руб, остается 400 тыс.руб. 13% от этой цифры – 52 000 рублей – отнесите в казну пожалуйста.

Кстати, каждый субъект РФ вправе изменять:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Так что вышеприведенный пример еще может быть скорректирован в соответствии с законом, принятым местными властями.

Чем это нам грозит? Да, наверное, ничем особенным. Продавцы, как обычно, попытаются заложить свои расходы в цену. Но существенного повышения цен, я думаю, не произойдет. Если на рынке две аналогичные квартиры со схожими характеристиками, но одна из них дороже только потому, что хозяин заложил в стоимость налог, то какую быстрее купят? А там следующая появится, со сроком владения более 5 лет.

Так что волей-неволей придется продавцам корректировать стоимость своей недвижимости в более конкурентную сторону.

Наверное, уйдут с рынка перекупы. К примеру, те, кто профессионально занимается ремонтом стройвариантов. Купили на котловане, дождались сдачи, сделали ремонт, продали. Вычетом в 1 млн.руб при продаже можно воспользоваться только раз в одном налоговом периоде, а платить уже порядка 180 тыс. руб с объекта в 2млн. руб. – без прибыли останешься. Или сместятся в еще более низкую ценовую категорию, или придется аккумулировать средства с тем, чтобы была возможность продавать через 5 лет. Хотя, пожалуй, это маловероятно. Или придумают что-то третье.

 

Риэлторам на заметку

Ну что же. Клиентам – продавцам недвижимости, надеюсь, все понятно. Теперь нет смысла занижать стоимость в договоре купли-продажи. Платить налог придется все равно от кадастровой стоимости.

Что нужно понимать риэлторам? Конечно, консультировать по налогообложению не наша прямая обязанность. Но все мы неоднократно сталкивались тем, что при возникновении каких-либо вопросов, связанных с приобретенной недвижимостью, покупатель идет к нам.

Поэтому лучше заранее предупредить продавца об изменениях в налоговом законодательстве, чем потом выслушивать: «А что же вы меня не предупредили и я теперь миллион должен заплатить? Я бы тогда не продавал»

Итак, если раньше просто смотрели на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности и отсчитывали от нее 3 года, то теперь смотрим еще и на документ, на основании которого это право собственности возникло.

Если это наследство, дарение, рента, приватизация, то отсчитываем 3 года.
Если договор купли-продажи или иное, отсчитываем 5 лет.
И объясняем продавцу, что если он владеет недвижимостью менее указанного срока, то налог ему придется платить с кадастровой стоимости объекта независимо от суммы указанной в договоре.

Успехов!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 39
  1. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г. Киров:
    «Здравствуйте, если квартира получена в наследство дата с которой владею это дата смерти наследодателя? Интересует когда заканчиваются 3и года, после которых можно продавать недвижимость»

    Ответ. По закону, да, со дня открытия наследства. Но, на практике обычно сталкиваешься с тем, что налоговая считает этот срок со дня получения Свидетельства о госрегистрации собственности на имя наследника. Поэтому готовьтесь к боданию с налоговой или лучше подождите лишние пол-года. Как вариант, заплатите налог.

  2. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г. Ставрополь:
    «Если сейчас купить квартиру и через некоторое время продать ее по той же стоимости, за которую купили, придется ли платить налог?»

    Ответ. В соответствии с новым законом, если владеете менее 5 лет, будете платить налог, независимо от того, за какую стоимость покупали.

  3. Вадим

    Спасибо, очень нужная и необходимая информация.

  4. Вадим

    Спасибо за нужную и интересную информацию.

  5. Наталья Игоревна (автор)

    Вадим, спасибо за теплые слова.

  6. Галина

    Добрый день! Прошу Вас помочь рассчитать сумму налога при продаже моей недвижимости с учетом новых требований НК РФ. Я приобрела в мае 2016 года по договору купли-продажи квартиру за 2 750 000 рублей , кадастровая стоимость определена 4 600 000 рублей, если я продам эту квартиру за 3 050 000 рублей, то какую сумму налога мне нужно заплатить? Риелторы запутались в новом законодательстве. Благодарю Вас. Жду ответа.

  7. Наталья Игоревна (автор)

    Галина, здравствуйте. По вопросам расчета налога Вам, конечно, лучше всего обратиться в налоговую.
    С учетом изменений в НК РФ, похоже, что придется заплатить 13% от 0.7*4 600 000 рублей.

  8. Жанна

    Вопрос касательно альтернативщиков. Если менее, чем за 5 лет после приобретения, возникла необходимость расширить площадь (2 детей), то будет ли учитываться при налогообложении тот факт, что продажа не имеет коммерческой направленности, а речь идёт об улучшении жилищных условий. Будет ли и как? В Москве в основном одни альтернативщики. Неужели нам всем нужно теперь ждать 5 лет?

  9. Наталья Игоревна (автор)

    Жанна, здравствуйте. Поскольку закону всего пол-года, практики на этот счет пока нет. Вероятно, можно будет воспользоваться так называемым «взаимозачетом». Но, честно говоря, налоговая обычно требует заплатить налог, а потом уже они посмотрят, давать вам налоговый вычет или они еще подумают. В любом случае, в такого рода случаях перед продажей лучше всего проконсультироваться в налоговой.

  10. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г.Благовещенск, Амурская область:
    «Добрый день ! Скажите пожалуйста. Дом и земля были зарегистрированы на меня, хотя я была в браке с мужем. После его смерти, я оформила документы как положено.Оформила три мес назад. Вопрос в следующем. буду ли я платить налог при продаже дома и если да то с какой суммы. Благодарю заранее.»

    Ответ. Что значит:»После его смерти, я оформила документы как положено.Оформила три мес назад.»? Если, как Вы пишете, дом и земля были оформлены на Вас, то что Вы оформляли после смерти мужа?
    Если у мужа все-таки была часть в собственности, и вы вступили за ним в наследство, то при продаже надо будет уплатить налог. Налог сейчас считается как 13% от суммы: 0.7*кадастровая стоимость объекта. Можно воспользоваться налоговым вычетом, если не пользовались им еще.

  11. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г. Севастополь:
    «Добрый день. помогите разобраться. я, физлицо, продал недвижимость, которой владел 11 лет. надо ли подавать 3ндфл и платить налог? деньги получил наличными. договор зарегистрирован.»

    Ответ. Подавать — надо, платить налог — не надо.

  12. Ольга

    Здравствуйте, если сейчас продать земельный участок,Документ основания: Определение районного суда,дата вступления в законную силу:24.08.2013, выдача 25.11.2013,уже больше трех лет, я буду платить налог 13% ?

  13. Наталья Игоревна (автор)

    Ольга, здравствуйте. Вы лучше в налоговой проконсультируйтесь. Купля-продажа — 5 лет. Приватизация, наследство — 3 года, а вот насчет определения суда, честно, не знаю.
    При этом КонсультантПлюс отмечает, что изменения в НК касаются только недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, но мы уже сталкивались, что налоговые сейчас пытаются всех грести под одну гребенку.

  14. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г.Калуга:
    «2 июня 2016 года я оформила продажу моей квартиры , находящейся в моей собственности с февраля 2013 года. Я хотела делать дарственную, но юристы заверили меня, что налог только после 3х лет.»

    Ответ. В Консультант-плюс красными буквами написано, что новый закон касается недвижимости, приобретенной после 01.01.2016. Но не исключено, что «письмо счастья» Вам из налоговой придет и Вам придется отстаивать свои интересы.

  15. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г.Ессентуки:
    «Здравствуйте! В августе 2016 года мы купили дом за 4,5 млн.руб. На сегодняшний день нами сделан ремонт на 1 млн.руб.и мы решили продать его за 5.5 млн.руб. В какой сумме налог мы заплатим?»

    Ответ. 13% от 0.7*кадастровая стоимость.
    Налоговый вычет, если не использовали, можете применить

  16. Наталья Игоревна (автор)

    Читательница из г. Нижневартовск спрашивает:
    «Если я продаю квартиру, чтобы купить в другом городе, тоже должна платить налог, если сумма новой квартиры больше?»

    Ответ: Можно восплользоваться так называемым «взаимозачетом». Но на практике чаще всего налоговая требует заплатить в полном объеме налог за продаваемую квартиру, а потом только подавать заявление на налоговый вычет по покупаемой квартире.

  17. Наталья Игоревна (автор)

    Вопрос из г. Тула:
    «Здравствуйте. Подскажите пожалуйста у меня квартира была куплена в 2014 году, на нее распространяется закон о собственности в 5 лет, или нет?»

    Ответ. Консультант плюс красным подчеркнул, что новый закон касается тех, кто приобрел в собственность недвижимость с января 2016 года. Но налоговая частенько норовит попытаться обернуть букву закона в свою пользу. Так что не исключено, уведомление из налоговой придет.

  18. Евгений

    Здравствуйте была куплена земля кадастровая стоимость 670000 в мае 2015 года построили дом и зарегистрировали 2017 октябрь кадастровая стоимость 1700000 сколько будет налог, если продадим за 4500000, налоговый вычет использовался спасибо

  19. Наталья Игоревна (автор)

    Добрый день, Евгений.
    Сейчас налоговая считает так 0.7 от кадастровой стоимости и умножить на 13%.
    Но будет лучше, если проконсультируетесь непосредственно в налоговой

  20. Дарья

    Здравствуйте! Такой вопрос: квартира была куплена в 2013 году ( за 5.5 млн из них 1.5 субсидия), оформлена в собственность в конце 2017 года (долевая собственность). В данном случае какая норма действует? как квартира приобретенная после 01.01.2016 или та, что до 2014 года. Нужно ли будет платить налог, если продать ее в 2018 году?

  21. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Дарья. Из опыта Вам скажу, что налоговая смотрит на дату выдачи Свидетельства на собственность. Сейчас, правда, Свидетельство уже не выдают, право подтверждается Выпиской из ЕГРП. Но суть не в этом. Вам придется доказывать в налоговой, что право собственности наступило в 2013 году и Вы просто не оформляли Свидетельство по каким-то там своим причинам. Шансы пятьдесят на пятьдесят.

  22. Дарья

    я вас поняла, спасибо большое за ответ

  23. Александр

    А могу применить вычет на сумму расходов по приобретению этого жилья ? Допустим купил за 4.0 млн продал за 4.8 млн. (4.8 — 4.0) x13% ,если кадастровая стоимость 4.8 млн.? Квартира менее 5 лет в собственности.

  24. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Александр. Нет, считают от кадастровой. Могут применить миллион, если в этом году еще не пользовались.

  25. Елена

    Добрый день,
    Я заключила договор долевого участия покупки нежилого помещения в 2014 году. Цена по договору составила 2800000.
    Право собственности зарегистрировала в 2017 году.
    Кадастровая стоимость объекта 1143000.
    В случае продажи объекта, находящегося менее 5 лет в собственности, какой налог я должна буду оплатить ?

  26. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Елена.
    13% от 0.7 умножить на кадастровую стоимость.
    Можно будет воспользоваться налоговым вычетом, если в этом году еще не использовали.

  27. Рустам

    Здравствуйте я купил дом 2015 году в января за 3500000 если 2018 году продам 13 процентов налога буду платить за ранее спасибо.

  28. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Рустам. Да, будете.

  29. Нина

    НК РФ предлагает два варианта:
    •имущественный вычет в фиксированном размере 1 млн рублей;
    •вычет в сумме понесенных расходов на приобретение реализуемого объекта недвижимости.
    Для уменьшения базы налогообложения нужно вычесть из максимальной стоимости квартиры расходы:
    •на ее приобретение (сумма, указанная в договоре, должна быть подтверждена чеками, банковскими выписками, распиской бывшего собственника);
    •на ремонт и закупку отделочных материалов (при наличии подтверждающих документов).
    Умножив кадастровую стоимость на коэффициент 0,7, вы сравниваете полученную сумму с суммой, указанной в договоре купли-продажи, и выбираете большее значение — это и есть стоимость жилья, которую вы будете использовать для расчета налоговой базы.

  30. Юрий

    Здравствуйте! Можно у Вас спросить я построил дом в 2014 году поставил на учет и свидетельство о собственности есть .Потом в 2016 году разделил на пополам как двух квартирный и сделал свидетельство. Вопрос от какого года будет считаться в собственности от 2014 или 2016 года при продаже менее 3 года или 5 лет чтобы не платить налог ? (Тема Закона 3 и 5 лет.) Заранее благодарю за ответ!

  31. Владимир

    Добрый день, Наталья Игоревна! Получил по наследству земельный участок с домом в 1999 году. От части участка без строений отказался в 2006 году. Оставшейся пользуюсь.
    Свидетельство от ноября 2004 года. В доме произвел реконструкцию и сделал пристройку. Узаконил дом в декабре 2017 года. Сейчас хочу продать земельный участок с домом. Посоветуйте, возможно ли в договоре прописать отдельно стоимость земли и стоимость дома, чтобы уменьшить налог с продажи дома? Заранее благодарю за ответ!

  32. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Юрий. Если в 2016 году у Вас появилось два свидетельства и два разных кадастровых номера, то налоговая будет считать с 2016 года. Можно, конечно, пободаться в суде, но шансы 50/50.

  33. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Владимир. Можно даже сделать два отдельных договора.

  34. Алсу

    Здравствуйтекупила квартиру и право собственности уже зарегистрировано, по обоюдному согласию хотим отменить сделку, то есть теперь я выступаю в качестве продавца, так как я владею недвижимостью всего пару недель, придется ли мне платить налог?

  35. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Алсу. Отменить сделку не обязательно через договор купли — продажи. А, если так, то да, будете платить налог.

  36. Юлия

    Здравствуйте , в мае 2016 г. купили участок за 120000р,вложились в него,но сейчас продаем за 250000р.
    кадастровая стоимость 43405р
    Какую сумму налога заплатим? и не важно какую сумму лучше указывать в купле-продаже?

  37. Татьяна

    Добрый день! Я купила в ноябре 2013 квартиру за 5500000, в октябре 2018 продаю ее за 5850000. Мне нужно будет платить налог?
    Кадастровая стоимость объекта 5137000.

  38. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Юлия. Да, сейчас не важно, какую сумму Вы укажете в ДКП. Налог рассчитывается 13% от 0.7*кадастровая стоимость. Не забывайте, что можн воспользоваться налоговым вычетом.

  39. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Татьяна. Ну подождите уже месяц и не будете платить налог. А так да, 13% от 0.7 помножить на кадастровую стоимость.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.