Как оспорить завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости

Приветствую вас, уважаемые читатели моего блога! На связи риэлтор из Ростова-на-Дону Кирюнина Наталья Игоревна.
Уже в этом году перед продавцами квартир, домов и участков ребром встал вопрос, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Объясню почему.
Изменилась статья 217.1 НК РФ. То, касается налогообложения дохода, полученного от продажи объекта недвижимости, вкратце сводится к следующим пунктам:

  • с 3 до 5 лет увеличился срок владения, по истечении которого можно смело продавать свое недвижимое имущество, не боясь попасть под налог;
  • изменился сам расчет налога. Теперь бесполезно указывать в ДКП заниженную цену – налоговая считает налог, опираясь на цифру кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не могу сказать, что эти нововведения сильно отразились на количестве продавцов. Если человеку надо продать, то он продает даже на изменившихся условиях. Моя задача, как риэлтора, донести до продавца основные положения и посоветовать заранее просчитать налог к уплате с тем, чтобы потом не закатывать глаза в ужасе:

— Откуда эта цифра взялась?

Тем более, что уже столкнулись с необъяснимыми случаями, когда кадастровая оценка намного выше, чем этот самый объект можно продать на сегодняшнем рынке.

Вот буквально на днях была свидетелем того, что продавец двухкомнатной квартиры на Северном с удивлением обнаружил, что кадастровая стоимость его квартиры 4500000 рублей. А продал он ее за 3 млн. И совершенно счастлив, так как на СЖМ вполне себе можно поискать аналоги и за 2700000.

И что делать? Платить? Обидно.
Надо выяснять: откуда, как и как уменьшить?

Где можно оспорить кадастровую стоимость. Какие документы нужны

Отвечу на вопрос где:

  • комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде.

Сразу скажу, что комиссия хоть и государственный орган, но случаи снижения кадастровой стоимости при обращении в комиссию очень редки. Не знаю, уж в чем их интерес? А может им просто проще отфутболить, чем разбираться. Но у юридических лиц другого выхода нет, им сначала в комиссию, а уж потом, при отрицательном результате, они могут обратиться в суд с обжалованием решения комиссии.
А «физики» могут сразу идти в суд с заявлением, не проходя этап комиссии.

Какие документы нужны при обращении в комиссию

Обратиться в комиссию можно по двум причинам:
недостоверность сведений использованных при кадастровой оценке;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со своим случаем, вы предоставляете:

  1. Заявление, где указывается основание обращения.
  2. Правоустанавливающие документы (ДКП, договор дарения, договор мены и другое, зарегистрированные соответствующим образом).
  3. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  4. Информация о недостоверности сведений, которые использовались при кадастровой оценке, если заявление подается на этом основании.
  5. Отчет об оценке объекта недвижимости на бумажном и электронном носителе, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  6. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Если вы затрудняетесь, под какой из этих двух случаев попадаете, то сначала идите в филиал «Росреестра» по вашей области или краю. Там делаете запрос на тему, каким именно образом была сформирована кадастровая стоимость вашей квартиры. В ответе на запрос будет указана организация, которая проводила оценку по вашей квартире. И вот туда уже надо обращаться за самим отчетом об оценке.

Причем, если вы попадаете под первый пункт, то снизить кадастровую стоимость обычно легче. Тут достаточно обнаружить ошибку в отчете оценщика. Ошибкой может быть все, что угодно: неверно указанный этаж (первый/последний этажи это, как правило, минус 10% к цене), неверно указанная площадь, неверно указанный материал, из которого построено здание. В общем, ищите ошибку по списку. Вот сколько пунктов есть, все и смотрите и сравнивайте с реальным положением вещей.

Отдельно отмечу такое понятие как аварийность здания. Добиться для дома статуса аварийного в наше время очень непросто. На доме есть трещины, но его будут всячески подмазывать, подкрашивать, обещать капремонт, но аварийным признают, если уж только совсем валиться будет. А что говорить про так называемые «ниточки». Люди годами живут в таких домах и в лучшем случае добиваются лишь косметического ремонта. А это ведь минус 20% — 30% к цене.
А оценщик мог не обратить внимание на тот факт, что дом с «ниточками».

Комиссия берет месяц. Затем выдает результат: «отклонить» либо «пересмотреть».
Если «пересмотреть», то комиссия сама направит все документы оценщикам и в ЕГРН. Но неплохо все это самому проконтролировать.
Налоговая будет учитывать эти изменения с того числа, как они были внесены в ЕГРН.

Если «отклонить», то надо идти в суд. При этом суд никак не учитывает решение комиссии, а ведет дело, так сказать, с чистого листа.

Какие документы нужны при обращении в суд:

  1. Заявление, в котором должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер объекта, данные о кадастровой стоимости, результаты отчета об оценке. Скачать образец заявления (пример для земельного участка, для квартиры или дома просто подставляете свои данные).
  2. Квитанция об оплате госпошлины.
  3. Правоустанавливаюшие документы.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.
  5. Выписку из ЕГРН.
  6. Данные о недостоверных сведениях, если заявление подается на этом основании.

 

Надо быть готовым к тому, что суд затребует дополнительные документы и справки.

После того как постановление суда вступит в силу, суд направляет копию решения в адрес кадастровой палаты и она должна внести изменения по стоимости, но я посоветовала бы самостоятельно взять решение суда и вместе с заявлением о внесении изменений отнести в палату.

Вернусь к случаю с продавцом «двушки» на Северном. О такой безумной кадастровой оценке своей квартиры он узнал почти что случайно. Дело в том, что собственником квартире он был в доле с женой. В соответствии с ФЗ №72 от 02.06.2016 сделки по продаже недвижимости в долях подлежат нотариальному удостоверению. А нотариус берет, естественно, деньги. Сумма напрямую зависит от стоимости указанной в договоре. И, если нотариус сочтет, что сумма по договору занижена, он вправе запросить сведения о кадастровой стоимости и взыскивать пошлину, отталкиваясь именно от нее.

Не знаю уж, что именно в данном конкретном случае послужило причиной обращения нотариуса за выпиской. Вроде там была полная сумма по договору. Но факт остается фактом. Выписка была получена, и глаза округлились у всех.

Вероятно, оценщик был просто пьян, когда стандартную «двушку» 83 серии с обычным ремонтом, просто чистенькую и аккуратную, оценил в 4.5 миллиона . Шутка.

Так что желающим продать свою квартиру, дом, земельный участок до истечения 5 лет владения я настоятельно советую узнать сначала кадастровую стоимость своей недвижимости. Я не буду приводить ссылки на сайты, где это можно сделать. Они то работают, то не работают. Самое простое – зайти в ближайший МФЦ и сделать запрос.

В любых ситуациях есть свои плюсы. Плюсом в данной ситуации будет то, что теперь можно не стараться обмануть налоговую и уходить от уплаты налога, что само по себе, конечно, нехорошо. Если не будем платить налоги, где потом брать деньги на образование, больничные, пенсии?
Теперь в любом случае выгодно указывать в договоре купли – продажи полную сумму. Продавец не будет бояться «писем счастья», а покупатель во-первых получит налоговый вычет в полном объеме, во-вторых не будет волноваться, что вдруг чего, а в договоре миллион.

Тяжко будет тем, кто занимался бизнесом по ремонту квартир. Купил стройвариант, сделал ремонт, продал. Вполне себе неплохой бизнес. Квартира покупается дешевле, еще на этапе котлована, причем не одна, а несколько. Стройматериалы закупаются оптом, с хорошими скидками. Бригады проверенные. Покупателей на такие квартиры всегда хватало. Не каждый покупатель захочет ждать, пока дом постоят и сдадут. Не каждый захочет возиться с ремонтом. А разница не такая уж и большая. Дом новый, ремонт добротный, качественный. Такие квартиры всегда шли хорошо. Но теперь при продаже надо будет заплатить серьезный налог. А вычетом можно воспользоваться только раз в год. Ну разве что теперь чеки собирать на каждый шуруп.

Успехов!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. Ольга

    Статья настолько хорошо все объясняет, что утащила к себе в социалки и расшарила: https://www.facebook.com/mescher410/photos/a.494046594071224.1073741828.455969694545581/882665038542709/?type=3&theater

  2. Наталья Игоревна (автор)

    Спасибо, Ольга.
    Вы уже в Питере?

  3. Слава

    Если все прошло удачно, новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ГКН. Нужно иметь в виду, что налог на имущество будет рассчитываться на основании новых данных лишь начиная с того года, когда собственник обратился в комиссию или в суд. Заставить налоговиков пересчитать уплаченный налог за прошлые годы, к сожалению, не получится.

  4. Наталья Игоревна (автор)

    Абсолютно верное замечание. Но речь в статье идет не о налоге на имущество, а о налоге с продажи недвижимости, если она менее 5 лет в собственности (в некоторых случаях менее 3 лет). Практики в данном случае еще нет. Возможно и удастся снизить налог. Ждем прецедентов.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.