Более трех лет в собственности или менее?

Недвижимость более трех лет в собственности

Недвижимость более трех лет в собственностиЗдравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор. Пока не потеряла мысль, спешу продолжить тему, начатую в статье Три года в собственности. Есть или нет? Вопрос достаточно актуальный, так как не всегда очевидно — более трех лет в собственности недвижимость у продавца или менее. Хорошо если в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности стоит дата более, чем трехлетней давности. А если нет? Платить налог? Обманывать государство? Или ждать три года? Сначала внимательно изучить документы.

ВНИМАНИЕ. В НК РФ внесены изменения, действующие с 01.01.2016 года. Читайте эту статью… 

В качестве примера приведу довольно распространенный случай. Перепланировка. Жили-жили вы в квартире лет пять или десять (главное, более трех лет). Надоели три крохотные комнатки, решили сделать современную большую студию. Если у вас в процессе перепланировки изменилась жилая площадь, изменилось количество комнат и всякое такое прочее, вы делаете новый техплан и все эти изменения регистрируете в регпалате. Соответственно, получаете новое Свидетельство. Пожили годик и поняли, что наваяли совсем не то, чего хотелось. Решили на фиг эту квартиру продать, новую купить и начать все с чистого листа. В этом случае, хоть и прожили вы с новыми документами менее трех лет, налог платить не нужно. Предъявляете в налоговой предыдущий правоустанавливающий документ (как вам эта квартира досталась? купили? приватизировали?) и все вопросы должны быть сняты. Декларацию, правда, заполнить придется, иначе штраф.

Но бывают совсем запутанные случаи. Вот нашла парочку таких на просторах интернета.

Первый случай

Иванов И.И. написал письмо аж в Министерство Финансов РФ с просьбой разъяснить ему вопрос по налогообложению. А вопрос состоял в следующем. Иванов И.И. владел земельным участком с 2005 года. В 2010 разделил его на два и один из них решил продать. Обязан ли он уплатить налог? И в каком размере?

Департамент налоговой и таможенно — тарифной политики рассмотрел это обращение и ответил следующее.

Согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, полученные от продажи земельных участков и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Из письма Иванова И.И следует, что он владел участком, который позже был разделен на два с целью дальнейшей продажи одного из них. В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образовалось несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок прекратил свое существование. При этом право собственности на вновь образованные участки возникло с момента регистрации в УФРС (ст.219 Гражданского кодекса РФ).

П. 9 ст. 12 N 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит «… в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами».

То есть при разделе Ивановым И. И. одного большого участка на два маленьких возникли новые объекты, с новыми кадастровыми номерами и срок нахождения в собственности этих маленьких участочков будет исчисляться с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, если эти маленькие участочки будут находиться в собственности Иванова более трех лет, то налог платить не нужно, а если менее трех лет, то пользуемся налоговым вычетом в размере миллиона рублей, а все что сверху умножаем на 13% и несем в кассу.

Вот такой ответ был получен из Департамента налоговой политики.

Второй случай

И тут же рядом очень похожая ситуация, но с прямопротивоположным результатом.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2. Не буду переписывать весь текст, чтобы не утомлять вас, дорогие читатели. Расскажу, вкратце, суть. В 2007 году Петров П.П. приобрел нежилое помещение. Разделил его на несколько маленьких и прорегисрировал вновь созданные помещения по отдельности. Продал. Налог не заплатил. Налоговая подала в суд и суд выиграла. Петров подал кассационную жалобу, и суд кассационной инстанции требования Петрова П.П. удовлетворил. По его мнению то, что заявитель перепланировал нежилое помещение разделив его на отдельные помещения и прорегистрировал их как отдельные объекты не свидетельствует о том, что имуществом приобретенным в 2007 году по ДКП заявитель владел менее трех лет.

При вынесении своего решения СК сослалась на пункты 26, 27, 36 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, которые были приняты во исполнение п. 5 ст. 12 ФЗ N 122 и утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219. Из этих пунктов следует, что, в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых, закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, как единица кадастрового учета, поскольку прекращает существование объект недвижимости, но не прекращается право собственности на него.

В общем, Петров отбился.

Вот так. Два очень похожих случая, но результаты разные.

Итог этой статьи — собрались продавать недвижимость, посетите налоговую. Можно, конечно, повыносить мозг риэлтору, но лучше в налоговую. Ситуации бывают разные. Законодательство, особенно в части налогов, постоянно меняется. Лучше заранее понимать, какие сюрпризы могут вас ожидать и в соответствии с этим строить политику продажи вашей недвижимости.

Успехов!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 8
  1. Анна

    подскажите, квартира в собственности у троих человек, двое из них владеют более трех лет, один человек менее, как продавать такую квартиру в ипотеку? банк будет разбивать сумму? можно ли этого избежать, написав ген доверенность допустим на одного собственника, который владеет более 3 лет, квартира в долевой собственности, заранее спасибо

  2. Наталья Игоревна (автор)

    Здравствуйте, Анна! Вопрос такой возникает очень часто. Будет ли банк разбивать сумму — это вопрос только к банку.
    Гендоверенностью тут не обойдешься. Есть вот такое письмо, цитирую выдержку:
    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО
    от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58

    Цитата

    Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.

    При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.

    Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.

    В соответствии с этим письмом возможен такой выход из ситуации. Тот из собственников, кто владеет менее трех лет дарит свою долю одному из двух, кто владеет более трех лет. Такая сделка возможна даже одномоментно с продажей, если нет доверия между собственниками.
    Но Вы сами прекрасно знаете (и из моей статьи это понятно), что возможно придется очень долго добиваться правды в налоговой.
    С уважением, Наталья Игоревна.

  3. Марина

    Здравствуйте, Наталья Игоревна! Подскажите Пожайлуста ответ на вопрос:
    Муж получил 3 комнатную квартиру по Ордеру пятнадцать лет назад,жили Мы семьёй с ним и трое наших детей.
    потом он нас оставил и в 2010 году я ее приватизировала на себя и троих детей в равных долях.
    через два года дочь вышла замуж и мы продали квартиру купив на эти деньги дом в котором я стала собственником прописав там двух детей, и квартиру дочери сделав на неё дарственную
    В результате всех этих действий (риэлтор не удосужился сказать что нужно уплатить налог)детям пришли суммы на оплату за полученную чистую прибыль уже с просрочкой пени и штрафы
    Дорогая Наталья Игоревна три года с момента приватизации до продажи квартиры не прошло, но неужто тот факт что МЫ жили в этой квартире многие годы оплачивая вовремя налоги и сборы не говорит о том что это жильё было наше!
    что делать? как быть? или все таки теперь уже придётся платить..
    C УВАЖЕНИЕМ!

  4. Наталья Игоревна (автор)

    Марина. К сожалению, приватизированные квартиры, как и, например, квартиры полученные по наследству попадают под налог. Но в Вашем случае, поскольку деньги полученные от продажи квартиры пошли на приобретение другого жилья, можно воспользоваться так называемым взаимозачетом. Хотя слово «взаимозачет» не приветствуется налоговиками и юристами, но отражает суть. Купив недвижимость Вы можете воспользоваться налоговым вычетом. Обратитесь в налоговую, возможно они пойдут Вам навстречу и пересчитают этот налог. Но, правда, чаще всего они говорят, что, мол, уплатите сначала то, что Вы должны, а потом мы Вам вернем то, что мы должны. Не забывайте, что для получения налогового вычета Вы должны работать официально и платить налоги.

  5. Самсон

    А можно ли вязать эту статью на свой сайт если оставить на вас ссылку?

  6. Наталья Игоревна (автор)

    Самсон. Да, пожалуйста

  7. Наталья Игоревна (автор)

    Г.Челябинск спрашивает:
    «Здравствуйте. Вопрос вот в чем, если есть право собственности на долю в квартире более трех лет, то приобретая еще долю в этой квартире, срок владения на новую долю считается по первой доле. А как в случае со строительством дома? Земля в собственности с 2008 года, дом зарегистрирован в 2014. Нет-ли каких-то разъяснений на эту тему, освобождающих от уплаты налога при продаже дома? Как минимизировать налог с продажи? Стоимость дома 9000000 р. Заранее благодарен. С уважением, Александр Скворцов.»

    Ответ. Здравствуйте, Александр. В Вашем случае налог платить придется. Можно попробовать занижение стоимости в договоре, но я это не приветствую. да и покупатели сейчас очень редко на это соглашаются.

  8. Наталья Игоревна (автор)

    Екатеринбург спрашивает:

    «Собираюсь продать дом и землю в январе 2017 года, полученную по завещанию наследства от 30.05.2012, вступила ч/з 6 месяцев, т.е. в ноябре, буду ли я платить налоги с продажи»

    Ответ. Будете. Сумму можете уточнить в налоговой.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.