Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор. На днях общалась на форуме одного из порталов недвижимости. Речь зашла о рисках при сделках с недвижимостью и о гарантиях, которые может или не может предоставить риэлтор при сопровождении такой сделки. Много копий поломали. А потом в какой то момент я решила – чего это я пиарю какой то чужой форум, когда я спокойненько могу открыть эту тему у себя.
Итак, риски при сделках с недвижимостью и гарантии риэлтора.
Дело в том, что покупатели недвижимости нередко задают этот вопрос: «А какие гарантии вы даёте?»
Тут возникает встречный вопрос: «Гарантии чего? Что конкретно Вы имеете в виду?»
Максимум, что обычно слышишь в ответ, это: «Ну, что сделка не расторгнется?» Минуточку, а по какой причине она может расторгнуться? Вы можете привести пример? Можете назвать хоть одну причину, по которой возможно расторжение сделки. В ответ, как правило, тишина.
Что я хочу сказать? Расторжение сделки с недвижимостью возможно только в том случае, если она будет признана недействительной, причём через суд. Все случаи, при которых такое возможно, перечислены в Гражданском Кодексе. Естественно, что любой риэлтор о них знает, обязан знать, иначе он просто не выживет в этом бизнесе.
Какие примеры можно привести?
Чаще всего вспоминают несовершеннолетних детей. Да, если при проведении сделки были ущемлены права детей, то такая сделка может быть признана недействительной. Почему я говорю – может быть. Потому что ни один риэлтор, в здравом уме не проведёт такую сделку без согласия органов опеки. Да дело даже не в риэлторе – ни один нотариус такую сделку не проведет. Так что можете быть спокойны. Если согласия органов опеки нет – сделки не будет, и тогда нечего будет гарантировать. Если согласие есть, сделка не может быть признана недействительной.
Что ещё? Продажа комнат в коммунальных квартирах. В статье Договор дарения я писала, что иногда, когда не могут или не хотят искать совладельцев, оформляют продажу договором дарения. Такая сделка да, легко оспорима. Именно поэтому нормальные риэлторы отказались от такой практики. Если Вам в агентстве недвижимости предложили оформить коммуналку таким образом, то лучше поискать другую компанию и другую коммуналку. Или ищите всех совладельцев или от покупки такой комнаты лучше отказаться.
Кроме этих двух ситуаций на том форуме недвижимости никто ничего толком в пример привести не смог. Единственно один товарищ задал достаточно необычный вопрос.
Допустим, есть такая ситуация. Дело, связанное с наследством. После смерти матери остается квартира. Спустя положенные шесть месяцев в наследство вступает её сын и через какое-то время квартиру продает. Ещё через какое-то время выясняется, что был ещё один сын, который в момент смерти матери отсутствовал, а братец не потрудился ему об этом печальном событии сообщить. И теперь этот самый второй сын горит желанием восстановить справедливость и заявляет о своих правах на наследство, то есть на эту самую квартиру, которая уже принадлежит другому человеку. Что делать?
Сознаюсь, что самостоятельно сформулировать ответ на этот вопрос я не смогла и взяла подсказку «звонок другу». Обратилась за помощью к своему начальнику отдела продаж.
Вот какой ответ был получен.
Брат, который своевременно в наследство не вступил, подать в суд заявление с формулировкой – «верните мне полквартиры, она моя, я не знал» – не сможет, суд просто не примет такое заявление. Он может подать заявление в суд о признании его наследником. Причем суду будут нужны очень веские доводы в доказательство того, что он ну просто вообще никак не мог все эти шесть месяцев заявить о своем праве. Но дело не в этом. Допустим, доказательства представлены, и судом было признано, что права второго брата были нарушены.
Так вот, в данном случае, покупателю отъём полквартиры никак не грозит. Суд обяжет первого брата выплатить второму половину стоимости, за которую эта квартира была продана. В общем, это их семейные трудности.
Покупатель может даже и не узнать, что из-за квартиры, которую он купил три года назад, разыгралась такая драма.
Правда, его могут пару раз вызвать в суд, если вдруг понадобится уточнить какие-либо детали сделки, но не более того. А так как у страха глаза велики, вот тут и рождаются пересуды, типа:
- Вот сволочи эти риэлторы, я им столько бабла отвалил, а они промухали какого-то наследника и меня теперь по судам затягали. Еще неизвестно, удастся ли хату отбить.
Я вот тут думаю организовать серию статей про необычные и заковыристые сделки с недвижимостью.
Если у Вас, дорогие Клиенты есть какие-либо вопросы, задавайте их на этом блоге. Я постараюсь ответить на все и разрешить Ваши сомнения ещё до того как Вы примете решение приобрести недвижимость. Если не справлюсь сама, возьму помощь зала – обращусь в свою службу оформления. Ребята у нас грамотные – на недвижимости уже не только собаку, наверное, десяток слонов съели. Так что обращайтесь.
Хотите узнавать новости первыми? Подпишитесь на RSS.
Спасибо, что добавили эту статью в
Хотите новостей? Подпишитесь на RSS.
Подскажите, дарение рискованная сделка или нет?
Если Вы НА САМОМ ДЕЛЕ дарите недвижимость, то риски минимальны. Если договором дарения прикрывается договор купли-продажи, то такая сделка весьма рискованна. См. статью Договор дарения.
А такой вариант!!!В квартире проживал и прописан человек который отбывает наказание в тюрьме?При отбывания наказания его от туда выписывают, он возмещается и требует своей части?Как это вы проверяете?
Спасибо за вопрос, Татьяна.
Отвечаю.
Цитирую: «При отбывании наказания его оттуда выписывают…» – Выписать человека без его ведома, где бы он ни находился, нельзя. Паспортист выписывает человека только, если он лично в его присутствии напишет об этом заявление. Есть два исключения. Первое – человек находится в тюрьме. Второе – человек служит в армии. В этих двух случаях возможна выписка по доверенности. Человек пишет доверенность на своего родственника, либо на представителя фирмы и заверяет ее либо командир части, либо начальник тюрьмы. В этом случае выписка по доверенности имеет такую же силу как если бы человек сам пришел в паспортный стол и собственноручно написал заявлениие. И далее как при любой другой сделке – справка, копия поквартирки и т.д.
Надеюсь, я ответила на Ваш вопрос. Пишите!
Добрый день, Наталья Игоревна!
Вот уже который раз читаю Ваш блог: все написанное крайне интересно. Спасибо за исчерпывающую информацию.
Собственно, почему возник вопрос.
Я собираюсь приобрести квартиру в одном из пригородов Ростова. Ситуация следующая: владелец жилья (инвалид) проживает в ней со своим сыном (тоже инвалидом, но уже давно совершеннолетним). Сделка оформляется по доверенности родственницей владельца, о чем собственник прекрасно осведомлен.
На какие риски мне стоит пристально обратить внимание?
Что может грозить в такой ситуации?
С уважением,
Алексей
Здравствуйте, Алексей! Что я могу ответить на Ваш вопрос. Если собственник жилья просто инвалид, а не человек, который лишен дееспособности и над которым назначена опека, то вообще ничего страшного нет. Но все равно, в любом случае, будет лучше, если документы на сделке будет подписывать он сам. Потратьтесь на такси, если собственнику трудно передвигаться самостоятельно или договоритесь с нотариусом, чтобы он подъехал на дом.
Если же над собственником назначена опека, то возникает та же ситуация что и с несовершеннолетними детьми – нужно получать разрешение органа опеки.
Заочно трудно консультировать по таким вопросам, поэтому если этот пригород находится недалеко от Ростова – подъезжайте к нам в офис фирмы – ул. Чехова,90. Т.291-33-43. Мой моб.тел. 8-918-523-59-97. Если будут еще вопросы – задавайте. Чем смогу – помогу. Успехов!
Здравствуйте! Хочу задать один вопрос. Я выбрал себе квартиру, в которой проживают мать, ее несовершеннолетняя дочь и бабушка. Дочь и бабушка собственники, а мать просто прописана. Тут совершенно случайно выяснилось, что есть еще одна дочь, но она уже замужем (гражданским браком) живет отдельно, но она тоже несовершеннолетняя (ей 17). Какие риски при такой сделке у меня могут быть?
Здравствуйте, Сергеевич. С ходу тут очень сложно сказать. Почему Вы решили, что прописана только мать? А второй несовершеннолетний где прописан? Если вторая дочь прописана в другом месте (не в этой квартире), то все равно было бы неплохо поднять документы и выяснить на основании чего возникло право собственности. Если это была приватизация, то не нарушены ли были права старшей дочери? Почему младшая участвовала в приватизации, а старшая нет? Или они кпили эту квартиру (разменялись)?
Больше вопросов, чем ответов, я понимаю, но надо смотреть документы.