В статье Оценка недвижимости. Оценка квартиры. Часть 1. была рассмотрена оценка рыночной стоимости квартиры в зависимости от района. Теперь же поговорим об оценке стоимости квартиры в зависимости от типа фонда.
В Ростове принята примерно такая градация:
- старый фонд – это кирпичные, одно-, двух-, реже – трёхэтажные дома, построенные примерно в 1900 – 1930 годах. Планировки очень разные, как правило, какой-либо классификации не поддаются. Что касается отопления и горячей воды, то здесь нередко можно встретить форсунки и газовые котлы. Оценка рыночной стоимости квартиры в таком фонде очень индивидуальна.
- «сталинки» – дома 1930 – 1950 годов постройки, кирпичные, до шести этажей. Характерная особенность – высокие потолки – три, три с половиной метра. Планировки тоже очень различные. Кухни, как правило, шесть – семь метров. Если кухня больше, то, чаще всего, это признак перепланировки.
Ещё одна отличительная особенность – деревянные перекрытия, железобетонные встречаются очень редко, только если здание подвергалось реконструкции. Почему это важно при оценке рыночной стоимости квартиры? Такую квартиру не купишь в ипотеку. Ни один банк не пропускает деревянные перекрытия, даже если у него нет ограничений по времени постройки.
- «хрущевки» – дома, которые строились примерно с 1965 года вплоть до 80-х г.г. При оценке рыночной стоимости квартиры важно обратить внимание на то, из какого материала построено здание – блок, панель или кирпич. Кирпич – дороже. Говоря о «хрущевках», уже можно говорить о таком понятии как типовые планировки квартир. Однокомнатные квартиры имеют общую площадь порядка 30 – 32 кв.м., комната метров 17 – 18. Двухкомнатные – общую от 42 до 48 кв.м., жилую от 26 до 33 кв.м. Трехкомнатные от 48 до 60кв.м..В двух- и трехкомнатных квартирах комнаты зачастую смежные, т.е. одна из комнат проходная. Отличительная особенность всех «хрущевок» – маленькая шестиметровая кухня и высота дома – почти всегда это пять этажей.
- «брежневки» – этим определением почти не пользуются, т.к. эти квартиры имеют те же самые характеристики, что и «хрущевки», с той разницей, что дома 1980-1985 года постройки и уже девятиэтажные.
- «улучшенки» – строились от 1985 вплоть до настоящего времени. Могут быть как панельными, так и кирпичными. Планировки типовые. Однокомнатные – общая 36 -40 кв.м., жилая 17-20 кв.м., двухкомнатные – общая 50 – 54 кв.м., жилая – 28 – 33 кв.м., трехкомнатные – общая – 58 – 64 кв.м., жилая 38 – 42 кв.м.. Кухни у всех квартир примерно одинаковые от 7.8 до 9 кв.м.. Этажность: панельные – 9-10 , кирпичные 9 -14 этажей.
Здесь надо отметить один момент. Если высота постройки здания выше 10 этажей, то в квартирах устанавливаются не газовые, а электроплиты. Думаю, что это связано с давлением газа, поднять его на бОльшую высоту представляется проблематичным. На цену это практически не влияет, но для клиента – покупателя может быть существенно. Поэтому при показе этот момент важно отметить.
- квартиры повышенной комфортности. Это на сегодняшний день самое комфортабельное жильё. Дома не старше десяти лет, кирпичные или монолитно-кирпичные. Планировки индивидуальные. Если говорить о метраже квартир, то однокомнатные начинаются от 50 кв.м, двухкомнатные от 80 кв.м., трехкомнатные от 90 кв.м.. Кухни не меньше 11 кв.м. Зачастую это квартиры со свободной планировкой. Наличие консьержки обязательно. Многоэтажки, правда, в Ростове больше 20 этажей, по-моему, еще не строили. Наличие собственной парковки.
- элитные квартиры – то же самое, что и квартиры повышенной комфортности с той разницей, что все это находится в закрытом комплексе. Комплекс при этом охраняется и имеет в своем составе всю необходимую инфраструктуру, например, магазины, спортивные залы, салоны красоты и тому подобное. В Ростове на сегодня, пожалуй, нет такого класса жилья, который можно было бы отнести к элитным. Возможно, этим требованиям будут отвечать «Голубые ели» когда достроятся. Также серьёзная заявка у Норда, хотя я затрудняюсь, можно ли назвать элитным комплекс, построенный на краю географии.
В итоге можно сказать, что рыночная стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от типа фонда – чем новее дом, тем выше будет стоимость квартир в нем.
Еще статьи по теме:
- Оценка недвижимости. Оценка квартиры. Часть 1.
Хотите узнавать новости первыми? Подпишитесь на RSS.
Спасибо, что добавили эту статью в
Хотите новостей? Подпишитесь на RSS.