Обмен квартир. Подводные камни

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор. В сегодняшней статье хочу поднять такую непростую тему как обмен квартир. Как известно, в недалеком прошлом квартиры не являлись собственностью граждан. Для того чтобы улучшить свои жилищные условия, невозможно было свою квартиру продать, а потом другую купить. Возможно было только обменять одну квартиру на другую.

В связи с этим возникали большие сложности.

Хочет, допустим, человек обменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Начинает искать себе подходящий вариант. Находит замечательную квартиру, буквально в этом же районе и – о чудо! – хозяину «двушки» как раз нужна однокомнатная квартира и доплата. Казалось бы, всё замечательно складывается. Но не тут-то было. Начинаются проблемы. Или «однушка» хозяину двухкомнатной не подходит или доплата не устраивает, в общем, разные причины могут быть.

И такой, казалось бы, простой обмен мог длиться годами. Один мой знакомый маклер рассказывал мне, что однажды составил цепочку из семнадцати звеньев. Занимался ею два года. После того как все получили ордера и ключи от новых квартир три месяца вообще не мог слышать о недвижимости. «Вот были люди в наше время, не то, что нынешнее племя».

После того как разрешили приватизацию квартир, всё стало намного проще. Появилась возможность осуществить обмен квартир через сделку купли-продажи. Но тут возникает другой вопрос. Что будем делать сначала? Покупать или продавать? Проще говоря, у человека есть два варианта.

Первый. Найти сначала квартиру себе, передать за неё задаток, сроком месяца на полтора и за это время найти покупателя на свою квартиру с тем, чтобы сделка по продаже и покупке состоялась в один день.

Второй. Сначала найти покупателя на свою квартиру, взять за неё задаток, а затем подыскивать квартиру себе. Сделка при этом может происходить как в один день, так и с разрывом в один-два дня.

Какой из вариантов выбрать? Возьмём вышеописанную ситуацию. Есть «однушка», есть доплата, хотим «двушку».

До кризиса я, не задумываясь, ответила бы: первый. На недвижимость был ажиотажный спрос. Гостинки, одно- и двухкомнатные квартиры расхватывались как горячие пирожки. Продать была не проблема, проблема была купить.

Весной 2008 года ситуация изменилась. Рынок встал. Первыми, естественно, это прочувствовали риэлторы.  Я хорошо помню, как на пороге кризиса мне довелось подбирать клиентам «трёшку», продавая при этом их двухкомнатную квартиру. «Трёшку» мы нашли, передали за неё задаток, а двухкомнатная встала, и мне пришлось приложить вдесятеро больше усилий, чтобы продать её к нужному сроку. У меня и моих клиентов тогда  всё закончилось благополучно. Но я помню, что очень многие не смогли вовремя продать свою квартиру и потеряли задатки. Поэтому с начала кризиса и по сегодняшний день я выбираю вариант номер два.

Уважаемые клиенты! Если Вам нужно обменять мЕньшую квартиру на бОльшую или наоборот. В общем, неважно, главное, что при покупке другой квартиры вы завязаны на продажу своей. Сначала найдите покупателя на свою квартиру, определитесь с ценой и со сроками, в течение которых с вами смогут рассчитаться, а потом уже ищите себе. Сразу предупреждаю вопрос: а вдруг мы не найдем себе? Вот тут я и вернусь к теме Обращаемся в агентство недвижимости.

Найдите себе хорошего риэлтора, не бегайте со всеми агентствами подряд. Не обижайтесь, но наш директор называет таких клиентов проститутками, с той лишь разницей, что идут они не с теми, кто больше заплатит, а с теми, кто предложит мЕньшую цену за свои услуги. Уж сколько раз твердили миру… – бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Немножко порекламирую себя. Считаю себя хорошим риэлтором и призываю коллег действовать в подобных ситуациях также. Если ко мне обращается клиент – «обменник», я начинаю продавать его квартиру, но параллельно показываю ему варианты того жилья, которое он планирует купить. Понятно, что пока нет покупателя на его квартиру, это будут просто экскурсии, но человек должен знать, на что ему рассчитывать. Покажите пару-тройку вариантов и объясните, что его ждет квартира, пусть не конкретно эта, но примерно в этом районе, примерно вот в таком состоянии, примерно вот по такой цене. Для разумного человека обычно этого бывает достаточно. Он либо отказывается от затеи до лучших времен (читай, до накопления нужной суммы для удовлетворения своих запросов), либо уже спокойно ждёт покупателя на свою квартиру.

В любом случае вы сохраните нервы и время и себе и своему клиенту. Представьте, вы затратите массу усилий для того чтобы найти покупателя на его квартиру, наконец покупатель нашёлся, а продавец тебе сообщает, что задаток он не берет пока не найдет квартиру себе. И начинается. В срочном порядке бежим, ищем, а пока ищем, покупатель благополучно находит себе другую квартиру и все начинается сначала.

Таких ситуаций необходимо избегать. Поэтому, совет риэлторам. Покажите вперёд несколько вариантов и чётко объясните  клиенту, что как только найдется покупатель на его квартиру, брать задаток нужно в тот же день не откладывая ни на минуту. Если, вам говорят: ну ничего, этот уйдёт, придет следующий, а пока я себе не найду ничего не будет – не тратьте на него время.

Совет клиентам. Работайте с одним агентом. Если вы будете бегать по всем агентствам, каждый будет тянуть одеяло на себя. До откровенного мошенничества обычно дело не доходит, но и отстаивать ваши интересы никто не будет.

Итак, собственно из-за чего затевалась сегодняшняя статья. Наметился переломный момент. Похоже, рынок снова пошёл в рост. Но, по-моему, пока ещё рано возвращаться к первому варианту. А продавцы все чаще и чаще действуют именно по нему и попадают в ситуацию, когда не могут к нужному сроку продать свою недвижимость и вынуждены либо расторгать предварительный договор, либо существенно снижать цену на свою квартиру. Хороший риэлтор быстрее просечёт этот момент. Как «быки» и «медведи» на бирже: продаем, продаем, продаем,…..стоп – покупаем. Хороший риэлтор подскажет вам этот момент. Сейчас на моих глазах продавец однокомнатной квартиры за две недели сбросил цену на 150 тысяч и готов торговаться ещё потому как деньги за «трёшку» переданы, а сроки поджимают. На сегодняшний день квартира стоит даже дешевле своей рыночной стоимости. Покупатели ходят толпами, но никто не берет.

Почему не обратились к риэлтору? Правда, может, и обращались, но всё равно поступили по-своему. Каждый продавец втайне считает, что его квартира супер-пупер-замечательная и, чтобы там не говорили эти агенты-бестолочи, уж свою то красавицу я продам за пять секунд. Но это уже тема для другой статьи.

Оставить комментарий или два