Договор дарения

В своей статье Виды договоров в недвижимости я перечислила наиболее часто встречающиеся документы, на основании которых происходит переход права собственности на недвижимость.

Хотелось бы подробностей. С договорами купли-продажи и мены все более или менее ясно. Вы им денежки – они вам квартиру, или вы им две страшненькие гостинки, а они вам шикарную «трёшку»  в центре.

Что есть договор дарения? Основной смысл заключается в том, что недвижимость вы получаете безвозмездно, то есть даром. Ну, естественно, уплатите налог на дарение, но сейчас речь не об этом.

Дело в том, что договором дарения иногда прикрывают сделку купли-продажи. Например, продается комната в общежитии. Согласно статье 41 (п.6) Жилищного кодекса РФ

при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В свою очередь статья 250 (п.2) ГК РФ сообщает нам, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, продавец коммуналки должен получить нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. То есть, образно говоря, вы должны постучаться  к каждому соседу и сказать:

- Дорогой, я собираюсь свою комнату продавать за 800 тысяч рублей. Купить не желаешь?

- Да ну, ты что, с ума сошел? Откуда такие деньги.

- Давай тогда проедем со мной к нотариусу, подпишем бумагу.

- Ага, давай. Только завтра или послезавтра. А ещё лучше на следующей неделе.

А если таких комнат десять? А если половина из них приватизирована не на одного собственника, а на троих – муж, жена и ребенок?

На моей памяти однажды пришлось собирать отказы от 19 совладельцев. Пока нашли последнего, в первой  уже владелец поменялся.

Что делать?

Некоторые недобросовестные агентства предлагают покупателям оформить сделку договором дарения. Понятно, что это не лучший выход, вернее даже совсем плохой. Хорошо, если никто из совладельцев не заинтересуется – что за новый сосед появился у них в квартире. А если заинтересуется?  Согласно статье 170 (п.2) того же Гражданского кодекса РФ, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку называется притворной и является ничтожной, следовательно, недействительной. Суд такие сделки расторгает на счёт  раз.

Поэтому, риэлторы! При осмотре коммуналки, внимательно смотрим в документы. Если Свидетельство о государственной регистрации права выдано на основании договора дарения – поинтересуйтесь, кто же это добрый такой был? Есть смысл насторожиться и как минимум пригласить продавцов с документами в свой офис и организовать встречу со своим менеджером-оформителем. Если владельцы недвижимости отнекиваются, мол, работаем с утра до ночи, лучше таким объектом не заниматься вообще – себе дороже. Если продавец чётко отвечает, что дарителем была его бабушка, которая на сегодняшний день жива-здорова и при этом, глядя в договор дарения, вы убеждаетесь, что фамилии у дарителя и одаряемого одинаковые, то можно слегка расслабиться. Но ненадолго. Вам же теперь продавать эту коммуналку. А продавца всё равно приглашайте в офис – пусть заключает эксклюзивный договор, от этого будет польза всем  – и клиентам в первую очередь.

Ещё статьи по теме:

– Виды договоров

– Договор купли-продажи недвижимости и договор мены

К записи оставлено 10 коммент.

Оставить комментарий или два